最近，在不少平台看到讨论这样一个问题：

“再过五年，100万的房子还能值多少，”

房价从21年开始，到目前已经连续下架了近4年，2025年更是平均跌幅超过20%，

三四线城市更离谱，21年前100万的房子可能现在60万都难出手，

那五年后，100万的房子到底还能值多少？

其实答案在十年前就有人给出了——孙宏斌和王建林

2015-2016，很多城市的房价几乎上涨50%，楼市火到什么程度？

连夜排队、借高利贷付首付，每当新楼盘开售，售楼处里三圈外三圈，

而在这房地产疯狂的时代，

孙宏斌在行业大会上语出惊人：“房地产要下行了！”

不少同行都认为他是想降低预期自己好抄底，结果孙宏斌转头就开始出售公司非核心房产，

公司高层想竞拍地段不错的土地，他坚定否决，

之后融创拿地节奏也慢下来，地产业务一路收缩，不少同行嘲笑其胆小。

同一时间，王建林也公开表示：“世界上没有哪个国家的房地产能繁荣 50 年，中国也不例外。”

不久后他就开始出售伦敦、悉尼的海外地产项目，

国内的商业地产、文旅和酒店项目也一个一个紧跟，

当时很多新闻说万达资金链出现问题，要断臂跑路了，

结果说了10年，万达还是万达，

而那些接手万达项目的企业，后来大多被楼市低迷拖进困境。

现在回头看，中国楼市的持续低迷不是一夜之间的事，

而是这二十年疯涨后的价值回归！

2000年的北京三环，每平米才三千五，当时好多人吐槽：“这么贵谁买？”

结果到2020年，三环的房价平均到了10多万每平，近乎翻了 30 倍；

上海浦东更不用说，90 年代末几千块一平米，那是谁也看不起离市中心那么远的地段，

后来随着浦东发展，黄浦江边的房价涨到十几万，早期买房的人随便一套都翻十几倍。

08年受金融危机影响，楼市转向，

可在央妈四万亿的刺激下，又掉头加速，以每年15%的增长稳步而上，

真正疯狂的是15-16年那段时间，股票、楼市可以说都是疯狂的，

那时候突破天际的楼王成交价刷爆网络，连夜排队摇号的楼盘更是数不胜数，

而在提出房住不炒，甚至限购限售的情况下，

反而更疯狂，那时候借高利贷付首付的真不在少数，

眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了

21年，楼市急转而下，全国新房、二手房价格第一次双双下跌，

“买房稳赚” 的想法第一次动摇，

而到了如今，买房甚至意味着亏钱。

回归正题，再过五年，100万的房产，到底能值多少？

其实没有统一答案，地段、配套、品质不一样，

但大致可以分这三种情况：

1. 悲观情况：三四线人口外流区，可能缩水一半

最揪心的就是那些人口一直往外跑的三四线城市，还有偏远区域。

年轻人都往大城市闯，留在本地的要么早就有房，要么对新房没需求；

而且这些房子大多产权剩不到50年，户型还是十几年前的老设计，住着不舒服，也没人愿意接盘。

再过5年，100万的房很可能缩水一半，到时候 50万都未必能卖出去，甚至可能砸在手里。

2. 中性情况：普通地段房，大概率跌到60-70万

就是那种不算核心、也不偏远的地段，周边有超市、学校，但没什么突出配套，小区品质也一般。

要是未来房产税落地，手里有多套房的人肯定着急抛售，这类房子的供应量会变多，价格肯定受影响；

而且现在政策重点是 “防风险”，不会再像以前那样刺激楼市上涨。

所以再过 5 年，100万的房大概率会跌到60-70万，想保值很难。

3. 乐观情况：一线近郊优质房，能维持80-90万，甚至可能涨

这种只针对 “核心地段的好房子”，比如一线城市的近郊 —— 周边配套完善，旁边还有不少高新企业，年轻人就业机会多，刚需能稳住。

最后房地产普涨的时代早就结束了，

以前不管什么房子买了都涨的日子，再也回不来了。

现在市场是有房就行变好房才值，

就像王健林说的：“没有品质和运营的房子，就是一堆钢筋水泥。”